相模原市の弁護士事務所、高瀬総合法律事務所

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自宅不動産の接道問題

私は土地建物を所有しています。
目の前の道路を長年普通の道路として使用してきたのですが,実は隣の方の所有する敷地であることが判明しました。まだこの敷地について全く調査はしていないのですが,私にはどんなデメリットがあるのか分からず不安です。
今後一体どうなってしまうのでしょうか?。

解決ポイント

このようなご相談も近年目立ちます。
いわゆる接道問題であり,自宅の建替えができない土地となってしまっているなど,資産価値はもちろんのこと,今後永続的に不動産として活用できるかという死活問題でもあります。
道路は様々な法律が絡むところであり,囲繞地通行権や通行地役権の時効取得が主張できる場合もあります。
まずはお気軽に弁護士にご相談されることを強くお勧めする分野といってよいでしょう。

遊休不動産の活用

現在、自宅以外に、車で高速道路を1時間走らせた山梨県内の里山に戸建を所有しており、借家としてお貸ししていましたが、建物も築40年となり老朽化がだいぶ進んできて管理費もかかるので、建物の解体を考えています。ただ、借主の方がすぐに引っ越しに応じられるかは分かりません。また、仮にすぐに引っ越していただき、建物の解体をしても、管理するにもだいぶ遠い場所にあって大変なので、いっそ売却しようかとも考えています。資産運用もどうすればいいか困っています。

解決ポイント

建物賃貸借は基本的に借地借家法又は旧借家法で手厚く保護されており,貸主の都合で解約・解除することは非常に難しいといわれています。
今回のご相談では「築40年となり老朽化がだいぶ進んできている」という点がポイントで,いわゆる「正当理由」が法律上認められるか,立退料はどの程度になるか,不動産の売却が可能か,可能として売却代金はどの程度になるか複合的横断的に考える必要があります。
当事務所では地方都市に所在する不動産の売却活動が可能な不動産会社と連携し,
このようなご相談に対応可能な体制を取っておりますので,お気軽にお問い合わせください。

借主が行方不明,相続人も不明な場合の土地賃貸人(地主)としての対応

私は土地を貸しています。その土地には借主の方が自宅を建てて暮らしていましたが,このたび亡くなってしまい,現在は,空家で放置されたままとなっています。地代もここ3年間ほどは滞納していました。空家の中には借主の方が使っていた家財道具がそのまま残っています。借主の方は生涯独身で他に連絡を取れる方が見つかりません。本当は空家ごと解体して更地にして売却したいのですが,どうすればいいでしょうか。

解決ポイント

借主の方の所在調査を行い,所在が不明,戸籍調査を行ったところ相続人も不明であったため,相続財産管理人の選任申立てを裁判所に行いました。
そして,相続財産管理人との間で土地の明渡交渉を行い,最終的には建物土地一体として売却することができました。

隣地所有者が行方不明の場合の境界確定

このたび,自宅を売却することとなり,不動産会社に仲介を依頼しました。
すると,隣地との境界が未確定のため,隣地の所有者の方と話し合って隣地との境界確定をする必要があるとアドバイスを受けました。
ところが,隣地の方とは10年近く会っておらず,長期間空き家にしている状況で,連絡の取りようがありません。どのように進めればよいのでしょうか。

解決ポイント

最近は行方不明者や相続人がいないなどの理由で,土地や建物が放置されている「空き家問題」が増加しているように思われます。
このような場合,まず隣地の方の所在調査や相続関係調査を行って,戸籍や住民票上存在するのか,存在する場合どこに居住しているのかを把握する必要があります。
その結果,生存が確認され居住先も判明すれば連絡の取りようはありますが,判明しない場合には不在者財産管理人や相続財産管理人などを裁判所に立ててもらって,その方たちと話し合いをする必要があります。もっとも,殆どの場合はこれら管理人の方は不動産に対して個人的な執着心を持っているわけではないため,話の進め方にもよりますが話し合いが成立することが多いといえます。
弁護士を介入させる必要性が高いケースといえますので,まずはお気軽にご相談をご検討ください。

借地権譲渡のご相談について

土地を20年以上貸していたが、借主から借地権を買い取るか、他の人に売却するので借地権の譲渡を許可してほしいという要請を受けたがどうしたらいいかというご相談を受けました。

解決ポイント

借地権を相場よりかなり低い価格で買い取ることで解決することができました。
借地権は借地借家法上、非常に保護の厚い権利です。
そういう意味では貸主である地主の方は法律的な立場はどちらかというと弱く、交渉でも相手方に法的知識が備わると分の悪くなってしまいます。
しかし、仮に裁判となった場合の結果まで見通した場合、地主の方にも主張できることは様々考えられます。これらの主張を組み立て地主の方に最善の解決策を提示できるかもしれませんので、まずはお気軽にご相談ください。

日照権侵害を理由とする損害賠償請求

建物を建築したところ、隣人から陽が全く当たらなくなったということで損害賠償を請求されたというご相談を受けました。

解決ポイント

現代においては近隣問題が非常に増えてきたという印象があります。
その中でも日照権侵害のトラブルの割合は高く、しかし、そのほとんどは感情的な原因に基づいたものであり法的には排斥できる可能性が高いといえます。
精神的な負担も非常に大きいケースであり、弁護士の介入だけでも相手方との接触を避けられるようになりますので、まずはお気軽にご相談ください。

共有物分割のご相談について

親の相続の時に、「とりあえず」ということで兄弟4人で4分の1ずつ共有名義にしている戸建てがあるが、兄弟の1人が一人で住んでおり、不公平感が拭えないので、この際精算してすっきりしたい、というご相談を受けました。

解決ポイント

ご相談者様が希望された4分の1相当額の代償金に近い金額を裁判前に早期に獲得することができました。共有物分割は必ず結果を出せるケースですが、その結果をいかに大きく、そしていかに早く出せるかが重要です。そのためには弁護士としての経験やノウハウ、他士業との連携が重要となります。まずはお気軽にご相談ください。

家賃滞納の事例家賃を滞納をしている物件を相続してしまったというご相談

父から賃貸用住宅を相続したのですが、既に入居者に家賃を滞納している方がいらっしゃることが判明しました。どうすればよろしいですか?

解決ポイント

御自身で督促されることも可能ですが、少しでも早い対応、早い準備が将来における損失拡大を軽減することにつながりますので、家賃滞納が1回の段階であっても気軽にご相談ください。
また、家賃滞納が3回でも続けば、或いは、連続でなくとも滞納金額が3回分に達すれば、入居者が拒否していても建物を明渡してもらえることが可能となります。内容証明郵便で督促することが必要となりますが、弁護士名義で督促するだけでも早期に解決することもありますので、この段階からご相談されることをお勧め致します。

費用はどれくらいかかってしまうのですか?

弁護士法人高瀬総合法律事務所では相談料を含めて、「家賃滞納の場合の建物明渡」事案であれば、内容証明郵便の作成、発送、入居者との明渡交渉、決裂した場合の建物明渡訴訟提起、建物明渡強制執行までを含めて金42万円(税込)で対応しております。期間が長くなるから弁護士費用が高くなるということはありませんし、逆に、訴訟前の任意交渉の段階で解決する場合は、金31万5000円(税込)のみとなります。なお、郵便物発送料や訴訟提起のための印紙代等の実費は別途となりますのでご了承ください。

滞納した家賃についてはどうなりますか?

もちろん、請求することは可能ですし、上記弁護士費用に含まれます。ただし、滞納家賃の回収に成功した場合は、回収額に対して別途報酬(報酬規程により算定、10%程度となります)が発生致します。
また、連帯保証人がいる場合には、連帯保証人に対しても請求致します。

髙瀬総合法律事務所の代表弁護士髙瀬は、公益社団法人全日本不動産協会相模原支部の顧問として、日々不動産に絡む案件の御相談を多数受けており、不動産が絡む相続トラブルも多数専門的に扱っております。

エフエムさがみのラジオ番組「ビーモス不動産相談所」に出演して、不動産に関するあらゆる問題について弁護士としてコメンテーターで出演しています。

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